這幾天美國公布對臺灣課徵20%關稅，自從川普再次上任發動關稅戰爭以來，銷假上班就成了新常態，全球都在忙著因應，並擬定新的戰略。
我已經許久沒有在綠學院發表文章了，不過這幾年我在投資圈觀察到天翻地覆的變化，這次我想用投資人的角度來嘗試論述亂世中的投資策略，歡迎各界尤其是投資人一起加入討論，來綠學院網站留言，在變動的年代中一起同行。
2017年我在《為什麼對投資人來說，太陽能新創公司是一個好投資？》提到，好的球員能在失誤較少的情況下，在球場上得較多分；而一個好的投資標的，則是能在可控制的風險中，賺到較多的錢。2018年，文章（註一）更進一步指出，金融才是發展太陽能真正的能源，太陽光電產業其實更像房地產業，而不是製造業。
為什麼用房地產比喻太陽能？正是因為對很多投資人而言，買房長期以來被認為是穩健投資的第一選擇。自住投資兩相宜，保值又能創造現金流。從2001年第一季算起，過去24年全臺灣房價年均漲幅6.58%（註二），以這樣的漲幅換算成12年的貸款買房、投資出租並賣房、還貸款後，年均報酬率可高達12%（註三），堪比全球最大避險基金──橋水基金過去二三十年的年均報酬率！可是一細看，如果不賣房，單純收租金的話，要37年才損益兩平；收房租收到第60年的年均報酬率才3.4%，低得很驚人吧！所以在臺灣投資房市，重要的是資本利得，要在房價還會有多年時間上漲的預期下，貸款投資再出售，才是好的投資。
重點來了──預期多年時間上漲。如果未來的不確性高，風險大，相比於潛在的報酬不劃算，那就不是好投資。
央行第七波打房限縮房貸，目前初見成效，市場都在觀望，有人在等待之後政策放寬，漲勢再起；有人等著房市回落。你覺得未來房價一定會持續上漲嗎？
你的心中應該已經有答案了。
讓我們參考中國大陸、日本、美國房市下跌時的房價與租金的年化漲跌幅，列出以下情境：
| 各種買房情境的報酬率IRR |
買房60年 |
買房37年 |
買房12年 |
| 純收租不賣，租金漲幅2% |
3.40% |
0.20% |
每年負現金流 |
| 收租賣出，房價漲幅6.58%、租金漲幅2% |
8.39% |
9.25% |
12.33% |
| 收租賣出，房價漲幅3%、租金漲幅1.5% |
5.19% |
5.67% |
6.95% |
| 收租賣出，房價漲幅0%、租金漲幅1% |
3.02% |
2.76% |
1.55% |
| 收租賣出，房價跌幅-3%、租金跌幅-0.50% |
0.25% |
-0.98% |
-6.41%\、 |
（表一）各種買房情境的報酬率IRR
資料來源：綠學院整理
你可以看出一旦房價漲幅不如預期的6.58%，即便有了融資的高槓桿，一番忙碌管理，報酬率還不如簡單的股市指數投資，不相信的話可以回頭看我們另一篇文章《想辦法讓老闆看見這篇文章，你將改變公司的決策文化》。
如果預期房地產未來不是一個好投資，投資出口導向的公司也不令人放心，還能投資什麼？
只要你懂行，很多新能源的投資項目都具基礎建設特色，能穩健創造現金流。例如下表提到的表後儲能案場投資為例，就儲能系統的每年收益，回本期大概7年，12年下來，年均報酬率可以達到13%，獲利不需建立在逢高賣出的預期上，不用擔心市場價格的變化。
| 投資項目 |
表後儲能 |
表後儲能 |
買房 |
買房 |
買房 |
| 情境 |
無貸款 |
貸款六成 |
房市小漲 |
房市不漲 |
房市下跌 |
| 年均報酬率 |
9.29% |
12.76% |
6.95% |
1.55% |
-6.41% |
（表二）投資項目報酬率比較
資料來源：綠學院整理
最近正好綠學院在連載表後儲能全系列專欄文章，以下我們就以表後儲能為例，說明你不如來投資表後儲能的三個理由。
不如來投資表後儲能的三個理由
理由一：政策紅利
隨著再生能源在電網中的占比越來越高，為了讓系統發電及負載維持動態平衡，需要配置越來越多的儲能系統，使用時間電價作為政策工具，創造市場建置儲能的誘因，將是可以預期的。
反觀房市則受政策壓制，現況並不友善，價格的風險逐漸上升。
理由二：穩定現金流
表後儲能只要安裝好了就可以24小時不停地工作，且有多元的收益模式，當尖離峰價差進一步拉大，表後儲能的每年現金流收益會更高。
反觀本地的空屋閒置率超過10%，比國外的自然空置率5%高很多，這麼多房子都等著出租，租金自然漲不上去，每年大概1.5%到2.5%就差不多了，即便台北市精華地段租金情況較好，租金收益率仍低。
理由三：儲能電池成本持續下降
鋰電池技術和產量持續突破，成本持續下降，表後儲能的建置成本還會再降低，報酬率有望再提升。
反觀房市的建築成本、維護費用持續上升，稅費也可能上調，進場成本增加，跟鋰電池的趨勢剛好相反。
（圖一）鋰電池成本趨勢圖
資料來源：BloombergNEF
什麼樣的投資人適合投資表後儲能？
在《如果七月五日預言是真的，我們的電網扛得住嗎？》中我們認為工商業用戶安裝表後儲能，不只是考慮自己有沒有賺錢才安裝，而是要考慮在氣候緊急狀態、自己全盤皆輸的情境下，替自己買保險的避險策略。對於機構投資人、公司的投資單位如CVC等，我們也同樣可以用風險的角度思維，若要追求資產增值並附帶穩定現金流收益，房市仍有一定吸引力，只是當政策與市場的不確定性增加，分散風險到其他類似的投資標的，就是合理的選擇。同理，當你瘋投AI的同時，搭配一些穩健的投資項目，也會是合理的避險策略。在大家還不了解的時候進場，才有機會獲得超額報酬。
（註一）請見《大陸531新政，台灣的太陽能要如何絕地求生？》
（註二）信義房價指數，2021Q1-2025Q1
（註三）財務模型假設：未來房價年化漲幅6.58%、總價3,000萬房屋、貸款七成自備款三成、利率2.2%、貸款年限30年、裝潢及交易仲介稅費等一次性支出200萬、首年租金報酬率3%、租金漲幅2%、每二年空置一個月找租客、房仲委託價金一個月房租及代管費房租10%、每年修繕費一萬及漲幅3%、及現行最低的自住房屋稅地價稅等